Impermeabilizzazione di tetti piani, terrazzi e muri: quanto costa nel 2026
Una guaina bituminosa a doppio strato costa €38 al m², una guaina liquida pedonabile €30, un boiacca osmotica per i muri contro terra €10. Un tetto piano di 100 m² con la guaina vecchia tolta viene circa €7.816, un terrazzo di 25 m² con la guaina liquida circa €1.693. Prezzi IVA esclusa, calcolati a Torino.
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Aggiornato al · a cura di restailo
In breve
- Guaina bituminosa doppia €38/m², antiradice €42/m², liquida pedonabile €30/m², cementizia €35/m²; sul muro contro terra boiacca osmotica €10/m² o membrana bituminosa €30/m².
- Guaina vecchia da togliere €9/m², risvolti €15/m, isolamento PIR €35/m², vernice riflettente €6/m².
- Tetto piano di 100 m²: circa €7.816 con la guaina bituminosa.
- Detrazione: in casa propria con un sistema diverso o l'isolamento; sulle parti comuni del condominio sempre.
Quanto costa: esempi
| Lavoro | IVA esclusa | Con IVA, dopo il 50% |
|---|---|---|
| Tetto piano 100 m², guaina bituminosavecchia guaina tolta, 40 m di risvolti, 2 scarichi, parapetti provvisori | €7.816 | €8.598, senza detrazione |
| Tetto piano 100 m², guaina liquidastessi lavori | €6.893 | €7.582, senza detrazione |
| Tetto piano 100 m², isolatoguaina bituminosa, PIR 10 cm e vernice riflettente: straordinaria | €12.548 | €6.901 |
| Terrazzo 25 m², guaina liquida20 m di risvolti, 2 scarichi | €1.693 | €1.862, senza detrazione |
| Terrazzo 25 m², resina trasparentesul pavimento esistente | €808 | €889, senza detrazione |
| Fioriera 6 m², guaina antiradice10 m di risvolti | €464 | €510, senza detrazione |
| Muro contro terra 20 m², osmoticoboiacca dall'interno | €231 | €254, senza detrazione |
| Muro contro terra 20 m², membranabituminosa dall'esterno, scavo escluso | €692 | €761, senza detrazione |
Prezzi calcolati sulla media dei prezzari regionali 2026 con il coefficiente di Torino (+28% sulla manodopera): in un comune più piccolo costano meno. Il prezzo finale lo conferma l'impresa dopo il sopralluogo. Come calcoliamo i prezzi
Prezzi unitari
| Voce | Prezzo 2026 |
|---|---|
| Guaina bituminosa a doppio strato con primer | €38/m² |
| Guaina bituminosa con strato antiradice | €42/m² |
| Guaina liquida poliuretanica pedonabile, armata | €30/m² |
| Resina trasparente sul pavimento esistente | €28/m² |
| Guaina cementizia bicomponente armata | €35/m² |
| Boiacca osmotica in due mani | €10/m² |
| Membrana bituminosa sul muro contro terra | €30/m² |
| Rimozione della vecchia guaina, con smaltimento | €9/m² |
| Risvolti su muretti e pareti | €15/m |
| Isolamento in pannelli PIR da 10 cm | €35/m² |
| Vernice riflettente all'alluminio | €6/m² |
| Bocchettone di scarico, tetto piano / terrazzo | €138 / €70 |
| Parapetti provvisori sul bordo del tetto | €15/m |
Quale sistema per quale superficie
Sul tetto pianosi usa la guaina bituminosa a doppio strato, saldata a fiamma, con i risvolti sui muretti e gli scarichi raccordati; se resta a vista va protetta con la vernice riflettente, che tiene anche più fresco l'ultimo piano. Rifare la guaina è il momento giusto per isolare la copertura con pannelli sotto la guaina: il lavoro diventa straordinario e serve la relazione Legge 10. Sui tetti a falde vedi il rifacimento del tetto.
Sui terrazzipedonabili, senza togliere il pavimento, si stende una guaina liquida o, per sigillare solo le fughe, una resina trasparente; se l'acqua passa sotto il pavimento conviene rifare il terrazzo da capo, come spiega la guida a terrazzi e balconi. Nelle fioriere e nei giardini pensili serve la guaina antiradice, perché le radici bucano quella normale. Sui muri contro terradi taverne e cantine la boiacca osmotica ferma l'acqua da dentro; se l'umidità sale dal terreno senza spinta d'acqua serve invece un intonaco deumidificante.
Manutenzione ordinaria o straordinaria: quando c'è la detrazione
In una casa singola o nella tua parte privata la detrazione del 50% sulla prima casa (36% sulle altre) spetta solo alla manutenzione straordinaria. Rifare le cose uguali a prima è manutenzione ordinaria e non dà la detrazione: per esempio rifare la guaina bituminosa del tetto con un'altra guaina bituminosa. Diventa straordinaria quando cambiano materiali o colori rispetto all'esistente, per esempio passare dalla guaina bituminosa a quella liquida; in quel caso serve di solito la CILA, che il preventivo mette nei costi accessori.
Isolare il tetto piano con i pannelli sotto la guaina rende il lavoro straordinario anche se il resto resta uguale: con l'isolamento il preventivo calcola sempre la detrazione.
Il preventivo lo chiede con una domanda («materiali o colori diversi da prima») e calcola la detrazione di conseguenza. Se il lavoro fa parte di un progetto più grande con interventi straordinari, come un bagno o gli impianti, anche la parte ordinaria diventa detraibile.
In condominio: millesimi, detrazione e delibera
Esempio: il tetto piano di 300 m² di un condominio di 12 appartamenti, con la guaina vecchia tolta, 80 m di risvolti, 4 scarichi e i parapetti provvisori. Il lavoro costa circa €20.619 IVA esclusa, €22.681 con l'IVA al 10%. Con 80 millesimi la tua quota è di circa €1.814, e con la detrazione del 50% sulla prima casa ne recuperi €907 in 10 anni. Nel preventivo indichi le unità del condominio e i tuoi millesimi: la quota compare nel risultato e nel PDF.
Ripartizione.Le spese sulle parti comuni si dividono per i millesimi di proprietà (art. 1123 del Codice civile), salvo un regolamento diverso. Facciata, tetto, terrazzi di copertura e frontalini dei balconi sono di tutti; il pavimento del balcone aggettante e la sua impermeabilizzazione sono del proprietario dell'appartamento.
Delibera.Prima dei lavori l'assemblea li approva: le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà dei millesimi (art. 1136), e per la manutenzione straordinaria va costituito un fondo pari all'importo dei lavori (art. 1135). I bonifici parlanti li fa il condominio col suo codice fiscale; l'amministratore certifica a ognuno la quota pagata, che poi va nella dichiarazione dei redditi.
Amministratore.Per la gestione dei lavori straordinari l'amministratore chiede di solito un compenso a parte, di solito 1-3% dell'importo: il preventivo lo elenca nei costi accessori insieme alla delibera.
IVA e documenti
Fonti e riferimenti
- UNI 11333: posa delle membrane bituminose per l'impermeabilizzazione delle coperture.
- DPR 380/2001, art. 3: manutenzione ordinaria e straordinaria; art. 6-bis: CILA.
- Art. 16-bis del TUIR (DPR 917/1986): detrazione per il recupero del patrimonio edilizio, anche sulle parti comuni.
- Codice civile, artt. 1123, 1135 e 1136: ripartizione delle spese, fondo per i lavori e maggioranze dell'assemblea.
- Prezzi: prezzario Regione Piemonte 2026 (guaina doppia e rimozione del tetto piano) e listini di mercato 2026, con il coefficiente di zona della città sulla manodopera. Gli esempi sono calcolati con lo stesso strumento del preventivo.
Domande frequenti
Quanto costa impermeabilizzare un tetto piano?
La guaina bituminosa a doppio strato costa €38 al m², più €9 al m² per togliere la vecchia e €15 al metro per i risvolti sui muretti. Un tetto piano di 100 m² con 40 m di muretti, due scarichi e i parapetti provvisori costa circa €7.816 IVA esclusa a Torino, cioè €78 al m²; con la guaina liquida circa €6.893.
Guaina bituminosa o guaina liquida?
La bituminosa a doppio strato (€38/m²) è la più usata sui tetti piani e dura 15–20 anni; va protetta dal sole con una vernice riflettente (€6/m²) o con un pavimento. La liquida poliuretanica (€30/m²) si stende senza giunti, segue bene scarichi e raccordi ed è pedonabile: è la scelta per terrazzi e balconi senza rifare il pavimento.
Come si impermeabilizza un muro contro terra?
Da dentro, con una boiacca osmotica in due mani (€10/m²) che regge l'acqua in spinta: su 20 m² di parete della taverna circa €231. Da fuori, con una membrana bituminosa sul muro (€30/m², circa €692 sugli stessi 20 m²), si ottiene di più ma bisogna scavare fino alle fondazioni: lo scavo si valuta in sopralluogo.
L'impermeabilizzazione si può detrarre?
In casa propria, rifare la guaina uguale è manutenzione ordinaria e non dà la detrazione; con un sistema diverso da prima o con l'isolamento della copertura è straordinaria e dà il 50% sulla prima casa. Sulle parti comuni del condominio, come il tetto piano, la detrazione spetta sempre, con un tetto di €96.000 per unità.
Quanto costa impermeabilizzare il tetto del condominio?
Su un tetto piano di 300 m² con guaina nuova al posto della vecchia, risvolti, scarichi e parapetti provvisori il lavoro costa circa €20.619 IVA esclusa. Con 80 millesimi la quota di un appartamento è di circa €1.814 IVA inclusa, e la detrazione del 50% sulla prima casa ne restituisce €907.
Quanto costa la tua impermeabilizzazione?
Aggiungi ogni superficie, tetto piano, terrazzo, fioriera o muro contro terra, con i suoi m² e il sistema: ognuna diventa una riga del preventivo, con guaina vecchia, risvolti e scarichi. In condominio indichi unità e millesimi e vedi la tua quota.